撰文 | AI財(cái)經(jīng)社 廖凱

編輯 | 董雨晴

“斥資180億元拿地”，“試圖收購恒大物業(yè)”，這些新標(biāo)簽讓一家銷售規(guī)模曾在百億徘徊十多年的老牌房企重回大眾視野。那便是1992年就進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，曾被稱為華南五虎之一的合生創(chuàng)展。

11月2日晚間，合生創(chuàng)展公布了前十月的總合約銷售金額，錄得人民幣363.36億元，較去年同比上升約42.6%，已經(jīng)超過2020年全年的358.34億總合約銷售額。

AI財(cái)經(jīng)整理發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展這兩年實(shí)現(xiàn)了此前15年都沒有的突破，從100億走到了200億、300億的規(guī)模。有媒體報(bào)道，合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依曾暗自立下目標(biāo)，要保持每年30%-50%的增長率，一改以往沉淪徘徊的業(yè)績表現(xiàn)。

此后，合生創(chuàng)展在2018年開始嶄露頭角，2019年實(shí)現(xiàn)了突破。2018年，合生創(chuàng)展總合約銷售額達(dá)到149.75億元，同比增長62.27%，2019年首次突破200億銷售額，同比增長42%，去年實(shí)現(xiàn)358.34億元的總合約銷售金額，同比增長53.7%。

單從銷售規(guī)模來看，這樣一家去年才突破300億銷售規(guī)模的房企，今年甚至還試圖上演一次蛇吞象的壯舉——收購恒大物業(yè)。雖然現(xiàn)在交易存在分歧，一個(gè)想買，一個(gè)不想賣，但是根據(jù)此前兩家公司簽訂的協(xié)議，合生創(chuàng)展曾意圖以代價(jià)200.4億港元（約164.47億元）收購恒大物業(yè)50.1%的股份。

讓外界感到好奇的是，這樣一家“小”房企，為何有如此大的胃口？

關(guān)于合生創(chuàng)展，業(yè)內(nèi)并不陌生，其身披隱形“地產(chǎn)航母”的名分多年。1992年，合生創(chuàng)展在香港成立，六年后就實(shí)現(xiàn)了港交所上市，并在2000年開啟了全國化擴(kuò)張之路。這一連串動作下來，合生創(chuàng)展也逐漸走上全國房企的頂端。

2004年，合生創(chuàng)展迎來了發(fā)展史上最為輝煌的一刻，成為國內(nèi)首家銷售額突破100億的房企。當(dāng)時(shí)與它并稱“華南五虎”的恒大、碧桂園、雅居樂和富力，銷售額分別僅有14.4億元、32.4億元、45億元和64億元。時(shí)任萬科掌門人的王石，看著自己公司90億的銷售額，便脫口而出合生創(chuàng)展為“地產(chǎn)界的航母”一言。

不過曾經(jīng)的“地產(chǎn)界的航母”，在“北伐”的過程中遭遇失利，曾在2003年耗資200-300億元投入的京津新城淪為“空城”，大量的投入并沒有換來足夠回報(bào)，拖累了其在其它城市的發(fā)展。據(jù)了解，合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依當(dāng)時(shí)還卷入了黃光裕一案，被銀行抽貸。種種因素疊加在一起，促使了他開始效仿港資房企“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營風(fēng)格，但這個(gè)模式也讓合生創(chuàng)展進(jìn)入了沉淪，在規(guī)模上愈發(fā)掉隊(duì)。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，合生創(chuàng)展的土地儲備為3048萬平方米，并且這些土地儲備多集中在北京、上海、廣州、天津、寧波等優(yōu)質(zhì)城市，有著增值的想象空間。

不過，改變經(jīng)營策略的合生創(chuàng)展，債務(wù)規(guī)模穩(wěn)定，“三道紅線”保持在綠檔范圍，成功避免了“高周轉(zhuǎn)”帶來“高負(fù)債”的爆雷風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這并不足以支撐合生創(chuàng)展逆勢高速增長，甚至擁有試圖收購恒大物業(yè)的底氣。從合生創(chuàng)展的收入構(gòu)成來看，地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)管理、投資，方方面面共同構(gòu)成了其豪氣的支撐點(diǎn)。

尤其是股權(quán)投資領(lǐng)域，自從朱孟依之女朱桔榕在2020年1月正式接班之后，其展現(xiàn)了對投資的極大熱情。據(jù)了解，朱桔榕上任沒多久，合生創(chuàng)展陸續(xù)投資了平安保險(xiǎn)、平安健康醫(yī)療、匯豐控股、中國移動、小米集團(tuán)等企業(yè)，收益頗豐。據(jù)了解，合生創(chuàng)展股權(quán)投資包括一級市場私人股權(quán)投資及二級市場股票投資，投資方向主要是高科技、醫(yī)療健康、新消費(fèi)、物流及供應(yīng)鏈等領(lǐng)域。簡單來說，就是專挑熱門板塊投資。

據(jù)了解，合生創(chuàng)展背后還有龐大的商業(yè)投資帝國“珠江合生系”。擁有珠光集團(tuán)、珠江投資、新南方集團(tuán)等公司，產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)覆蓋到醫(yī)藥、電力開發(fā)、能源開采和保險(xiǎn)等方面。

數(shù)據(jù)顯示，2020年合生創(chuàng)展錄得了約194.4億港元的凈利潤，其中有73.95億港元是股權(quán)投資業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的。朱桔榕曾表示，希望未來在資本、收益和利潤結(jié)構(gòu)上，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一。她還透露，整個(gè)非地產(chǎn)投資板塊，現(xiàn)在約為200多億元。按照去年合生創(chuàng)展凈資產(chǎn)30%左右來算，今年的非地產(chǎn)投資儲備將達(dá)到300億元。

不過，近一兩年來，在住宅地產(chǎn)上，也能夠清晰感知到合生創(chuàng)展正在開啟擴(kuò)張步伐。其先是在去年以180億元拿下北京分鐘寺地塊，今年僅用了10個(gè)月就達(dá)成了去年全年的銷售額。股權(quán)投資方面，今年又試圖花164億元收購恒大物業(yè)，試圖擴(kuò)大其地產(chǎn)投資版圖。

合生創(chuàng)展不顯山不露水的十多年，在業(yè)內(nèi)人士看來，或許其再也摸不到地產(chǎn)行業(yè)的鐵王座，但它確是一家超賺錢的、安全的、小而美的企業(yè)。

不過，與合生創(chuàng)展擴(kuò)張之路相伴的，是其逐年走高的負(fù)債情況。財(cái)報(bào)顯示，其債務(wù)規(guī)模已經(jīng)從2018年的581.41億元，增至今年上半年的1837.36億元，兩年半增長近三倍。

今年上半年，合生創(chuàng)展債務(wù)推高尤為明顯，債務(wù)規(guī)模較去年年底1091.73億元增加了745.63億元。這背后包括了合生創(chuàng)展今年1月一舉拿下的總投資347億元的廣州天價(jià)舊改項(xiàng)目，以及以47億元拿下的北京分鐘寺土地項(xiàng)目，共計(jì)耗資394億元。

當(dāng)然，合生創(chuàng)展不僅僅只有債務(wù)規(guī)模的增加，雖然目前“三道紅線”未踩，不過其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)需要引人重視。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展的少數(shù)股東權(quán)益已經(jīng)從2019年的21.81億元，增至今年上半年148.05億元。少數(shù)股東權(quán)益的增長，在業(yè)內(nèi)人士看來是存在“明股實(shí)債”的風(fēng)險(xiǎn)，也會構(gòu)成未來的債務(wù)壓力。

此前在傳出合生創(chuàng)展收購恒大物業(yè)兩天后，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪就將合生創(chuàng)展的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，表示對其高投資、快擴(kuò)張帶來資金緊張的擔(dān)憂。

如今這艘“老航母”，開始放棄小而美的精致路線，重新開啟擴(kuò)張之路，未來能夠走出什么新航線，仍舊是一個(gè)未知數(shù)。

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