撰文/ 《財(cái)經(jīng)天下》周刊作者 田晏林

編輯/ 董雨晴

北京樓市正在悄然變熱。

剛過去的這個(gè)周末，雖然北京上地地區(qū)通報(bào)了一例疫情案例，不過這沒能阻攔看房人的熱情。1月16日，上地某小區(qū)一天內(nèi)就成交了兩套二手房。

這種果斷出手的情況在2022年1月份尤為明顯，許多人趁著春節(jié)前的空檔頻繁走動(dòng)于二手房交易市場(chǎng)，其中，以改善需求最為突出?！白罱芨杏X市場(chǎng)熱了起來”，一位北京地區(qū)二手房中介表示，其所在的小區(qū)近半月成交量創(chuàng)下過去三個(gè)月來新高。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)，北京率先在二手房市場(chǎng)方面?zhèn)鬟f起樂觀的情緒。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布了2021年12月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比呈降勢(shì)，同比漲幅回落，這意味著全國(guó)樓市正在企穩(wěn)。亦有專家指出，預(yù)計(jì)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年上半年有一定程度轉(zhuǎn)暖。

北京樓市突然熱了

作為一名普通的90后北漂女青年，李筱第一次覺得自己的人生超越郭麒麟、阿sa等明星藝人的時(shí)刻，就是她北京社保交滿五年的那天。

2022年元旦后，李筱終于有資格在北京安家了，以前聽明星們吐槽沒交夠社保不能在一線城市買房，她還感嘆，原來明星們光鮮亮麗的背后也有跟普通人一樣的煩惱。

但最近刷著各類買房App，她承認(rèn)這個(gè)結(jié)論還是草率了。從2021年下半年開始，她一有空就逛各種買房軟件，收藏了幾十套心儀房源。對(duì)于一直橫盤的北京樓市來說，李筱不著急出手，畢竟湊個(gè)上百萬(wàn)元的首付不是一件容易的事，還得背上上萬(wàn)元的月供，壓力自不必說。

可最近兩個(gè)月再看，李筱突感不妙。

她收藏的房源信息顯示要么已出售，要么下架了。她趕快聯(lián)系中介，對(duì)方答復(fù)她稱，最近的行情就是如此。對(duì)于李筱來說，她沒想到北京市場(chǎng)回暖的如此之快，才拿到購(gòu)房資格的她，又要為買家出手頻繁的市場(chǎng)行情繼續(xù)苦惱。

不過，李筱看中的房子也的確符合這一輪二手房市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)標(biāo)的特征，性價(jià)比高、位置好、樓齡較新，未來潛在的上漲空間大。

李筱一開始覺得長(zhǎng)時(shí)間通勤會(huì)毀掉一個(gè)人的幸福，所以她主攻近地鐵的二手房，果斷放棄郊區(qū)新房。去年初，朋友在朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)附近的北苑家園入手了一套大一居，首套房首付170萬(wàn)元。那房子李筱也去看過，雖然是一居室，但戶型方正，在朋友的改造下變成兩居。一進(jìn)門，陽(yáng)光透過落地窗灑進(jìn)來，那是李筱的理想住所。

考慮到自己的首付預(yù)算也夠得上，李筱覺得跟朋友做鄰居也是不錯(cuò)的選擇，她一直把這里當(dāng)作是心儀之選。但最近她在App上再看那個(gè)小區(qū)的同戶型房子，首套房?jī)羰赘兑呀?jīng)需要近220萬(wàn)元。

計(jì)劃趕不上變化。2021年上半年，北京樓市整體迎來了一波上漲行情，二手房成交量在11萬(wàn)套左右，是2016年下半年以來的高點(diǎn)。而從7月到10月，二手房成交量迅速跌至冰點(diǎn)，等到了11月、12月，成交量再次回升。

雖然下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年全年北京二手房成交量達(dá)到19.25萬(wàn)套，同比上升了14%。

李筱感慨，人類的悲歡其實(shí)并不相通，尤其是和不差錢的明星相比。“我們差的是幾年社保嗎？人家資格下來了，想買就買，我現(xiàn)在還得算計(jì)著首付和月供?！崩铙阏{(diào)侃道。

高漲情緒在傳遞

高漲的情緒也開始在市場(chǎng)間悄悄傳遞，家住東北五環(huán)附近的周元最近有了置換需求，他擔(dān)心2022年春節(jié)過后北京樓市會(huì)步入小陽(yáng)春，迎來一個(gè)較大的漲幅，就想著在春節(jié)前就把房子的問題解決。

和他有相似想法的人不在少數(shù)，張辭就是其中之一。她本來計(jì)劃在2022年初把換房的事情搞定，在中介的推薦下，她有條不紊地挑選著海淀的學(xué)區(qū)房。不過在買房的過程中，中介幾次提醒她，市場(chǎng)正在“變熱”。

的確，2021年12月至2022年1月，北京各小區(qū)成交量均有小幅上漲，她所鎖定的上地地區(qū)4個(gè)小區(qū)在2021年12月時(shí)二手房成交量達(dá)到了26套，目前這幾個(gè)小區(qū)在售房源也不過59套。

同樣的情況也出現(xiàn)在北京天通苑地區(qū)，一位中介表示，他所在的小區(qū)過去12天時(shí)間里成交了近10套房源。目前這個(gè)小區(qū)的在售房源僅為50余套。

看到這樣的狀況，張辭加快了看房步伐，兩個(gè)星期后，她鎖定了最終房源。當(dāng)天來談判的買家加上張辭一共有三家。張辭想把談判權(quán)握在自己的手中，遂和中介商量，第一個(gè)進(jìn)行談判，而另外兩家就在門外等著。最終，在焦灼的談判下，張辭以一個(gè)適中的價(jià)位拿下了這套房子。

除了買賣雙方的心理因素。其實(shí)無論是哪個(gè)城市，二手房成交量的多寡，一般與當(dāng)?shù)氐男刨J政策的松緊關(guān)系密切。

2021年國(guó)慶期間，《財(cái)經(jīng)天下》周刊曾探訪過北京樓市，當(dāng)時(shí)有銀行工作人員說，到2021年年底，許多銀行在住房貸款項(xiàng)目上已經(jīng)沒有額度了，最快要排到2022年初。那時(shí)，銀行對(duì)借款人的首付款來源、征信、銀行流水等資料嚴(yán)格審查，購(gòu)房人和業(yè)主都在觀望，交易情緒普遍不高。

但自2021年10月下旬監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釋放積極信號(hào)后，情況開始變化，在房?jī)r(jià)上表現(xiàn)明顯。

12月3日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)：“根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭要求?！蹦莻€(gè)月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)50個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格，發(fā)現(xiàn)指數(shù)環(huán)比跌幅出現(xiàn)了本輪下跌以來的首次收窄。

據(jù)一位北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人粗略測(cè)算，2021年底時(shí)，北京二手房?jī)r(jià)格同比漲幅超過5%，但基本還能控制在10%以內(nèi)。對(duì)于二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的原因，貝殼研究院認(rèn)為，主要在于購(gòu)房信貸環(huán)境的改善對(duì)于購(gòu)買力和市場(chǎng)信心的提振。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除了信貸影響，北京二手房成交量的觸底反彈還與一線城市需求旺盛有關(guān)。

自從2017年3月17日北京出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸、提高二套房首付比例”政策后，北京購(gòu)房人的需求已經(jīng)被壓了整整5年。這個(gè)城市從不缺有錢人，也不缺剛需客。樓市的韌性在經(jīng)歷過2021年西城學(xué)區(qū)房“震蕩”、“離婚新政”、以及海淀部分小區(qū)試行二手房指導(dǎo)價(jià)后，更可見一斑。

高價(jià)學(xué)區(qū)房沒有被冷落太久，依舊是家長(zhǎng)們的心頭好。2021年12月，每平米單價(jià)超15萬(wàn)的西城德勝片區(qū)學(xué)區(qū)房重燃熱火，有中介透露，該片區(qū)單月成交量超過50套。

成交量多的時(shí)候，李筱甚至遇到一些態(tài)度強(qiáng)硬的業(yè)主，不愿讓價(jià)。但在從業(yè)多年的房產(chǎn)中介看來，“如今剛需和連環(huán)單（即賣房、買房連續(xù)交易，多為改善型）業(yè)主紛紛入市，一切可聊，畢竟大家都有需求?！?/p>

據(jù)一位連環(huán)單業(yè)主介紹，為了改善居住體驗(yàn)，去年他決定換個(gè)更大的新房，將自己住的二手房出售。最初掛牌價(jià)400萬(wàn)元，因?yàn)榉魁g較老，出售難度大，他后期主動(dòng)降了35萬(wàn)元，但最終成交時(shí)，趕著年底交新房首付，他又讓價(jià)12萬(wàn)元。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善給2021年底的市場(chǎng)成交帶來利好，也帶動(dòng)市場(chǎng)底部修復(fù)。

新房二八分化

相比二手房的火熱，新房市場(chǎng)的情況則更復(fù)雜。

元旦過后的第一周，張欣然就接到了不少新房售樓處的電話。本來不著急買，但聽著售樓員介紹各種促銷優(yōu)惠，她多少有些心動(dòng)。“總面積在73-83㎡，總價(jià)285萬(wàn)元，均價(jià)3.4萬(wàn)元/㎡，距離地鐵站直線距離200米，最低能打92折，還贈(zèng)送15年物業(yè)費(fèi)。聽起來很誘人。”

張欣然說的樓盤是位于西六環(huán)外、房山區(qū)青龍湖東南側(cè)的龍湖·熙湖悅著，由龍湖、首開、國(guó)開、萬(wàn)科四大開發(fā)商共同打造，是典型的限競(jìng)房項(xiàng)目。開發(fā)商于2018年6月拿地，自持面積12%，綜合樓面價(jià)26657元/㎡，政府限價(jià)37245元/㎡。

不只是熙湖悅著，從去年12月起，開發(fā)商為了沖刺業(yè)績(jī)，不少樓盤推出多套特價(jià)房源，優(yōu)惠幅度高達(dá)幾十萬(wàn)元。元旦期間，北京新入市5個(gè)項(xiàng)目，其中2個(gè)為2021年首次集中供地的項(xiàng)目。新入市項(xiàng)目推出看房即送小禮品、1㎡免單等活動(dòng)。大多數(shù)樓盤延續(xù)2021年促銷措施。

不過，在行業(yè)人士看來，促銷力度大恰恰說明房子不好賣?！拔鹾傊玫貢r(shí)開發(fā)商還是激進(jìn)了，這里位置不算好，同樣在房山，中建京西印玥之前定價(jià)3.8萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在漲到了4.6萬(wàn)元/㎡，人家不用促銷，也有人買。”據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，元旦首日，中高端樓盤長(zhǎng)安悅璽也未推出任何折扣，但依舊受到不少在金融街工作的購(gòu)房者的關(guān)注。

據(jù)行業(yè)人士觀察，近期北京二手房回暖，一定程度上對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，但整體分析，并不是所有項(xiàng)目都回暖，新房銷售水平呈現(xiàn)二八分化態(tài)勢(shì)。

同樣在朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)，三個(gè)正在出售的項(xiàng)目：保利錦上去化率達(dá)到75%，融創(chuàng)朝陽(yáng)壹號(hào)去年10月開盤，去化率接近25%，而魯能中綠·東岳府2021年11月開盤，去化率只有個(gè)位數(shù)。

另外，在順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，三個(gè)單價(jià)在4萬(wàn)元/㎡左右的剛需盤旭輝公園都會(huì)、路勁御和府、龍湖·云河硯正在貼身肉搏。旭輝已經(jīng)賣出了近40億元，而龍湖截止到去年12月，只賣了20多億元。

一位北京新房銷售表示，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的項(xiàng)目均具備兩個(gè)重要因素，地段和品質(zhì)?！暗囟尾皇莻鹘y(tǒng)概念的二環(huán)三環(huán)，而是產(chǎn)業(yè)和人口支撐，配套設(shè)施規(guī)劃和完善程度；品質(zhì)也不單指建筑品質(zhì)，還有智慧家居、物業(yè)服務(wù)、園林綠化、戶型設(shè)計(jì)等生活場(chǎng)景?！?/p>

2021年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，是紅海變血海的殘酷一年。但讓人意外的是，從數(shù)據(jù)上看，這一年居然是北京新房賣得最好的一年。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，不含別墅，2021年北京普通住宅新房賣出超過5.7萬(wàn)套，成交量創(chuàng)近5年來新高。另?yè)?jù)CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)，在四個(gè)一線城市里，上海、深圳、廣州2021年全年成交套數(shù)都出現(xiàn)同比下跌，只有北京，2021年成交了192054套房子，同比提高了13%，比2019年漲了33%。

一位常年關(guān)注新房市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)人士坦言，與二手房相比，2021年北京新房更好賣。不可否認(rèn)，在信貸影響之外，開發(fā)商的優(yōu)惠措施也起了一定作用。

只不過，元旦過后，無論是二手房還是新房，成交數(shù)量均有所回落。據(jù)“地產(chǎn)營(yíng)銷人”統(tǒng)計(jì)，2022年1月3日—1月9日，北京市商品房成交1350套，環(huán)比下降11%；成交均價(jià)49145元/㎡，環(huán)比上漲27%；成交金額85.7億元，環(huán)比下降34%。

一位21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，他所在的門店元旦后僅賣出1套房，旁邊的鏈家也賣了不過3套，成交速度較2021年底有所放緩。不過該中介比較樂觀，在二手房市場(chǎng)回暖的當(dāng)下，他判斷新房仍會(huì)是買房人的關(guān)注重點(diǎn)。

節(jié)奏失衡的2021

成交量的回升，并不意味著房?jī)r(jià)同時(shí)進(jìn)入上升通道。盡管北京樓市在回暖，但二手房?jī)r(jià)格自去年9月首次出現(xiàn)環(huán)比下降后，直到12月底，連續(xù)三月呈環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。

并且，從全國(guó)成交數(shù)據(jù)上看，2021年市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯：全國(guó)二手房成交規(guī)模、新房銷售規(guī)模同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、土地成交規(guī)模均創(chuàng)近年來新低。

影響住宅價(jià)格的因素非常廣泛。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”理論之外，住房保障制度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，甚至文化傳統(tǒng)都可能在一定程度上左右房?jī)r(jià)。因此，直至今日，學(xué)界也沒有建立起一個(gè)科學(xué)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的模型。

克而瑞統(tǒng)計(jì)了2011年至2020年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，過去20年中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌，最近5年的房?jī)r(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到7%，同期城鎮(zhèn)人均可支配收入復(fù)合增長(zhǎng)率為5%，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)仍相對(duì)快于收入增長(zhǎng)。2020年全國(guó)平均的房?jī)r(jià)收入比（新房單價(jià)/人均可支配收入）達(dá)到了8.9，高居榜首的深圳更是將近35。

但從2021年全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)看，可以確定的是，在北上廣深一線城市房子“買完就漲”的好事兒不會(huì)輕易出現(xiàn)。2021年的市場(chǎng)波動(dòng)打破了“房?jī)r(jià)不會(huì)下跌、房地產(chǎn)永遠(yuǎn)高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步告別過去高增長(zhǎng)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在市場(chǎng)透支和政策調(diào)整下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，但整體規(guī)模將回到5年前，從白金步入青銅時(shí)代。

當(dāng)然，對(duì)于消費(fèi)者來說，這些都不是重點(diǎn)。李筱沒學(xué)過宏觀經(jīng)濟(jì)，也搞不懂行業(yè)周期，她只知道剛需賭不起市場(chǎng)，也不必賭。地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)這種想法也表示認(rèn)可，“無論剛需還是改善，如果準(zhǔn)備好首付，就可以抓緊看房。至于豪宅買家，準(zhǔn)備好資金和運(yùn)氣就行了?！?/p>

在貝殼研究院看來，市場(chǎng)在年內(nèi)從歷史高位快速下降到歷史低位，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。而影響2022市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量還是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。

貝殼研究院預(yù)測(cè)，2022年市場(chǎng)走勢(shì)將出現(xiàn)前低后高。預(yù)計(jì)一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。在市場(chǎng)鏈條上，將從二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，帶動(dòng)市場(chǎng)鏈?zhǔn)叫迯?fù)；從購(gòu)房人群上看，剛需市場(chǎng)率先修復(fù)。在區(qū)域上，深莞惠市場(chǎng)率先底部修復(fù)。而在城市量級(jí)劃分上，一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。

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